XiaoMing 近年来，二线房企旭辉集团激进扩张，2017年便跨入“千亿俱乐部”行列。但随后业绩增速放缓、毛利率下滑，经营性现金流转负等预警信号频现。
01
涉重大诉讼
6月8日，旭辉集团股份有限公司（以下简称“旭辉集团”）公告称，公司涉及重大诉讼，近日其收到上海市第一中级人民法院送达的传票（2020）沪0I民初87号及《民事起诉状》。
重大诉讼公告
公告显示，被告丰旭置业为旭辉集团子公司，旭辉称由于案件诉讼标的金额占比较小，未对公司经营、财务状况及偿债能力产生重大不利影响。
《小债看市》查询公开资料发现，旭辉集团平时所涉法律诉讼不多，案由主要为建设工程设计合同纠纷等。
值得注意的是，今年以来旭辉集团境内外融资颇多，可以看出其融资需求较为强烈，并且融资成本也较低。
具体来看，今年旭辉集团境内新发行31.2亿公司债，融资成本在3.8%-4.5%；发行两笔9.5亿元一年期供应链ABS，票面利率为3.63%-3.8%；另外其还境外发行两笔合计5.67亿美元6%票息的优先票据。
《小债看市》统计，目前旭辉集团存续债券12只，存续规模159.86亿元，债券集中兑付期主要集中在1-3年内。
存续债券期限分布
02
极速扩张
据官网介绍，旭辉集团2000年成立于上海，是一家以房地产开发为主营业务，定位于“美好生活服务商、城市综合运营商”的综合性大型企业集团。
2012年，旭辉集团的控股股东旭辉控股在香港上市，2018年年底其旗下物业平台永升生活服务也登陆香港资本市场。
旭辉集团官网
从股权结构上来看，旭辉集团的控股股东为旭辉投资，持股比例为80%，穿透后公司实控人为林中、林伟和林峰三兄弟。
值得注意的是，2019年9月旭辉集团法定代表人和董事长发生变更，均由林中变更为陈东彪。
股权结构图
2017年以来，旭辉集团连续两年业绩高速增长，2019年其实现营业收入518.06亿元，同比增长39.25%；实现净利润68.47亿元，同比增长15.67%，可见其业绩增速明显放缓。
盈利能力
值得注意的是，旭辉集团在业绩快速增长的同时，其毛利率却有所下降，这说明其拿地成本较高以及销售均价增长乏力。
毛利率情况
业绩增速放缓、毛利率下滑，而旭辉集团的经营性现金流也发出危险信号。
2019年，由于支付土地款及工程金额较大，旭辉集团经营性现金流由净流入转为净流出，净额为-46.79亿元，说明其经营获现能力已恶化。
经营性现金流情况
靠着大力举债极速扩张，2017年旭辉集团跨进“千亿房企俱乐部”行列，次年实现1520亿元销售额，2019年再次突破2000亿，其近三年销售金额年均复合增长率为54%。
据2019年克而瑞数据显示，旭辉集团以1818.4亿操盘金额位居房企第15位；以1097.1万平方米操盘面积位居第19位。
2019年克而瑞数据
旭辉集团销售额大幅提升的背后，是其大手笔豪掷土拍市场。
2017和2018年，旭辉集团分别耗资452亿和411亿元，拿下78个和93个土地项目权益，新增土地面积1320万平方米和1240万平方米。
新增土储情况
然而，疯狂拿地导致旭辉集团负债迅速攀升，其财务杠杆水平曾一度接近80%。
截至2019年年末，旭辉集团的总负债已超2000亿，其总资产2682.49亿元，净资产636.49亿元，资产负债率76.27%，净负债率19.25%。
《小债看市》分析债务结构发现，旭辉集团主要以流动负债为主，流动负债占总负债比为77%。
截至2019年年末，旭辉集团有流动负债1566.15亿元，其中短期有息债务84.61亿元，应付票据及应付账款183.32亿元，其他应付款项726.95亿元。
相较于短期债务，旭辉集团流动资金较为充沛，其账上货币资金还有420.2亿，可以覆盖短期债务。
除此之外，旭辉集团还有非流动负债479.85亿元，其中长期借款369.22亿元，同比增长41%；应付债券88.36亿元，其整体有息负债有548.88亿元，较上年年末增长超30%。
有息负债飞涨的同时，旭辉集团融资成本也在上升，2019年其整体融资成本为6%，同比上升20个基点。
值得注意的是，2019年旭辉集团有息负债中，非银金融贷款规模增加明显，由27亿增长至86亿元。
有息负债明细
近年来，旭辉集团外部融资主要依赖于长期借款，该指标规模比2016年翻了9倍多。虽然目前旭辉集团流动性较充盈，但当长期借款转化为一年内到期非流动负债时，对其资金链将是个严峻的考验。
在外部融资方面，除了借款和债券融资，旭辉集团还有60次应收账款融资，26次股权质押以及7次信托融资。
截至2019年年末，旭辉集团银行授信总额为2003.78亿元，未使用授信额度为1194.89亿元，可见财务弹性较好。
银行授信情况
另外，旭辉集团的存货和其他应收款规模庞大，对资金形成较大占用且未来存在一定回收风险。
2019年年末，旭辉集团的存货为1208.93亿元，其他应收款619.47亿元，分别占流动资产的50%和26%，其他应收款中包括应收关联方往来款311.14亿元，少数股东往来款173.73亿元以及合作方往来款88.23亿元。
存货和其他应收款情况
总得来看，旭辉集团业绩增速放缓，毛利率下降，经营性现金流净流出，种种迹象表明如今头部房企盈利能力提升承压，而其前期高举高打的融资后遗症却开始显现。
03
林氏三兄弟创业
1990年，林中从厦门大学企业管理系毕业，他放弃体制内的“铁饭碗”，成为了一家房地产公司的销售。
在对房地产行业形成初步认知后，林中发现在厦门虽然想买房的人很多，但好房源却很少，这正是由于当时整个行业中缺少中介服务商。
于是1992年，24岁的林中在厦门创办了“永升物业服务公司”，最初帮开发商做销售代理，两年后进入地产开发领域，投身于时代的洪流。
旭辉控股董事局主席林中
1998年，在房地产市场化启动之后，为抢占高地、布局全国市场，林中放弃大本营厦门转战上海。两年后他正式将公司总部迁往上海，并创建旭辉。
来到上海发展后，旭辉正式进入发展快车道，2012年旭辉控股登陆港股资本市场，一时风光无两。
2017年，旭辉终于跨入房地产千亿阵营，当时意气风发的旭辉对外发布“二五战略”，宣称未来5年复合增长率保持在40%以上，向3000亿元销售规模进军，最终进入行业TOP8。
然而，在经历了2018年“史上最严调控”后，旭辉的战略思路也从规模扩张转向更加追求“质”的发展。
也是从这个时候起，旭辉开始走多元化道路，目前已布局包括物业管理、长租公寓、养老地产、教育、商业在内的9个业务板块。
2018年年底，旭辉集团旗下物业平台永升生活服务登陆香港资本市场。
旭辉林氏三兄弟
今年3月，林中家族以340亿元财富名列《2020胡润全球房地产富豪榜》第49位。旭辉的成长过程，虽然被深深打上林氏三兄弟的烙印，但却早已告别家族企业的特征。
（作者微信：littlebond1）
